Omvärld

Möjligheter och risker kopplade till omvärlden finns främst utanför vår verksamhet, exempelvis i form av förändrade marknadsförutsättningar. Det är risker som styrelse och ledning har liten möjlighet att påverka i ett kortare perspektiv men måste ta hänsyn till i verksamhetens strategiska utveckling.

Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Enligt redovisningsreglerna ska verkligt värde på koncernens förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen och värdeförändringar över resultaträkningen. Små generella förändringar i avkastningen kan leda till stora resultateffekter. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Våra bostadsfastigheter finns på starka marknader i lägen där människor vill bo och arbeta och där det finns goda förutsättningar till en långsiktig och positiv utveckling. Cirka 90 % av vår kommersiella yta finns i Göteborg och merparten av fastigheterna inom en kilometers radie från paradgatan Kungsportsavenyen. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för våra kommersiella fastigheter uppgår till 4,9 % och för bostadsfastigheter till 3,3 % (2016-12-31).

Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. På bokslutsdagen 31 december 2016 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 37 Mdr. En värdeförändring på +/-10 % motsvarar därmed en värdeförändring om cirka 3,7 Mdr.

Finansiering

En trygg kapitaltillförsel är en förutsättning och möjlighet för att utveckla och expandera i önskad omfattning oberoende av konjunktur. Vi har ett gott och långsiktigt samarbete med de större affärsbankerna som bygger på ömsesidigt förtroende och insyn. Totalt sett bedöms de finansiella riskerna, utifrån nuvarande marknadsläge, vara relativt begränsade.

Wallenstams finanspolicy reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Wallenstam arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet.

Räntekostnaden utgör vår enskilt största kostnadspost. Den påverkas av förändringar i marknadsräntan samt av förändrade villkor för kreditmarknaden vilket i sin tur påverkar den marginal kreditgivare kräver som ersättning för att låna ut pengar.

Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat. Om det överenskomna priset avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde i resultaträkningen. Denna värdeförändring redovisas i resultaträkningen, men påverkar inte kassaflödet.

En förändring av räntenivån om en procentenhet på årsbasis innebär en kostnadsförändring om cirka 67 Mkr.

Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Elhandel på Nord Pool sker i euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylerna.

Känslighetsanalys kassaflöde 2015-12-31Mkr
Hyresförändring bostäder, 1 % 6,8
Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 1,7
Förändring av driftkostnader, 1 % 4,2
Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 67
Vindår, förändring 10 % 12,8
Elpris, förändring 5 öre 8,5
Känslighetsanalys, Förändrade direkt-
avkastningskrav fastigheter 2015-12-31
Mkr
0,5 procentenhet lägre 36 040
0,25 procentenhet  lägre 33 926
Vår bedömning 32 090
0,25 procentenhet  högre 30 478
0,5 procentenhet  högre 29 049