Risk- och känslighetsanalys

Om Wallenstam  >  Finansiell info  >  Statistik och information  >  Risk- och ...

Tipsa & dela

Tipsa en vän

Ditt meddelande

Ett fastighetsbolags risknivå avgörs i huvudsak av vilken typ av fastigheter det äger samt var fastigheterna är belägna. Med ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång i ett sämre konjunkturläge.

Wallenstam har definierat möjligheter och risker inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering.

En mer omfattande presentation av möjligheter och risker presenteras i vår årsredovisning för 2011 på sid 41 (tillgänglig från vecka 13).

VERKSAMHET

 
Med verksamhetsrisker avses  risker som är relaterade till kärnverksamheten, affärsutveckling och fastighetsförvaltning. När nya bostäder byggs gör vi det i bra lägen där efterfrågan är hög, det ger en god avkastning och bra värdetillväxt. Med en gedigen kompetens och god detaljstyrning skapas goda förutsättningar att bygga attraktiva bostäder till en rimlig hyra och god värdetillväxt.

Wallenstams kassaflöde är starkt och i kombination med fastigheter i bra lägen, har en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg.

Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis.

Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 7 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 8 % av Wallenstams totala hyresvärde. Baserat på ovanstående ser Wallenstam inte någon risk för större bortfall i kassaflödet. Vi arbetar aktivt med kostnadsuppföljning och har väl utvecklade rutiner för uppföljning.

OMVÄRLD 

Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet som exempelvis förändrade marknadsförutsättningar.

Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskrav ger stora förändringar på värdet. Vi redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och periodens värdefö­rändringar i resultaträkningen. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar i tre orter där det råder stor bostadsbrist och de kommersiella fastigheterna är främst belägna i centrala Göteborg. Direktavkastningen för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,1 % och för bostadsfastigheterna till 4,0 %.

Fastighetsbeståndets struktur, fastigheternas attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till cirka 26 Mdr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar en värdeförändring om cirka 2,6 Mdr och ett förändrat substansvärde på cirka 15 kr/aktie

FINANSIERING

Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. En trygg kapitaltillförsel är en förutsättning för att kunna utveckla verksamheten.

Wallenstams finanspolicy reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Wallenstam arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag.

Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på ränte- och kapitalmarknaden är i ständig förändring. Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde. Denna värdeförändring, som inte påverkar kassaflödet, redovisas i  rapport över totalresultatet och rapport över finansiell ställning.

Den finansiella marknaden har under inledningen av första kvartalet 2012  präglats  av bl.a  fortsatt oro kring statsskuldsproblematiken i såväl Europa som USA och de nya regleringarna för banksystemet. Tillväxten minskar, samtidigt som bankerna kommer att behöva krympa sina balansräkningar. Det innebär att Riksbanken, enligt vår bedömning, kommer att fortsätta att sänka styrräntan under 2012. Priset på pengar (marginalerna) tenderar dock att stiga med ökade regleringar för bankerna och osäkerheten kring statsskulderna i framförallt Europa. En förändring av räntenivån om 1 %-enhet i början av året innebär en kostnadsförändring om cirka 62 Mkr.

Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat, vilket Wallenstam till största delen har valt att arbeta med. Valutapolicyn styr Wallenstams agerande med handel i utländsk valuta. Lån i utländsk valuta får endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk samt elhandel på NordPool sker i euro. Wallenstam arbetar med terminssäkring både vid inköp av vindkraftverk och i elhandeln för att minimera kursrisker och för att säkerställa investeringskalkylerna.

SAMMANFATTNING 

Sammanfattningsvis kan vi  konstatera att även om det finns vissa risker inom olika delar av verksamheten så överväger möjligheterna. Vår riskhantering utgår från att säkerställa de faktorer som är väsentliga för bolagets långsiktiga utveckling.